空き家に対してこんな不安はありませんか?

空家対策コンサルタント　プロフィール

金城　康浩（かねしろ　やすひろ）

空家対策コンサルタント　行政書士。金城行政書士法務事務所代表、ケーズエステート代表、株式会社グッドフェイス代表取締役、大阪生まれ、神戸在住。立命館大学法学部卒

相続で引き継いだ等々、「空き家」対策でお困りの方々に、案件ごとに改修リフォームによる再生、活用や、ケースに応じてはよい売却などマッチングや賃貸型（マンションなど）等への提案をします。「自らが不動産事業を営みかつ法務専門家、特定行政書士であること」をベースに、空き家の種別に応じて、地域まちづくりも視野に柔軟なコンサルティングを手掛けている。

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空家コンサルタントとして私達が伝えたいこと

建物を放置したままで空き家になったままではありませんか

空き家建物をどうすればよいか、例えば利活用する方法はあるのか？または売却処分する方が得策なのかなど迷ったままで、放置したままになっていませんか。そのようなことはよくあることです。そのようなときはぜひ当方にご相談くださいませ。ケースに応じてよき提案をさせていただきます。

相続問題に発展して建物の処分などにお困りではありませんか

相続問題で建物をどうするのがいいのか、また相続人の間で共有になってしまい、例えば売却しようにも動きようがなくなっているといったことはよくあります。そのような相続に絡んだことについてもご相談ください。

建物に住まないままで空き家になり老朽化していませんか

建物が老朽化してくると建物の屋根の瓦が落ちたり、悪臭が立ち込めたり、また防犯上よくない、火災の心配があるなど、近隣さまにもご迷惑をおかけすることにもなり、空き家が老朽化すると、問題が多く、各自治体や国も手を焼いています。
そのためにも早いうちに空き家になれば、若しくは空き家になるようであれば当方へご相談くださいませ。地区によっては自治体の解体補助なども受けることが可能なケースもあります。

無料ご相談から提案決定の実施までの流れ

1. お気軽に電話、メールにて問い合わせください
   直接当方へのお電話（0120-030-874）か、または当方のホームページの「問い合わせ欄」でメールを頂きましたら、折り返し連絡させて頂きます。
2. アポイントを取って面談相談にて現状のヒアリングをさせて頂きます
   遠方の場合はお客様の方に伺うことも可能です
3. ご相談内容によっては建物物件を調査致します
   来訪されるときは、登記簿や契約書類をお持ちいただくとより具体的な話しになります
4. ケースによっては、よりよいご提案ができるよう再度ヒアリングさせて頂きます
   提案による予算費用面などや、お客様の意向を再確認し、お客様にわかりやすくメリット、デメッリットを交えてお話しさせて頂きます
5. 提案がお客様の納得のいくものであれば提案を具体化し決定します
   例えば、建物売却・利活用（再生）・一旦更地にするなど具体的にお客様と決定します
6. 具体的に建物に対する決定提案内容を進めます
   決定した提案に満足のいくものにします

ご相談からご提案決定までの流れはこちらから

よくある質問

質問とお問合せはこちらから

空き家コンサルタントとは

相続などで長らく放置したままになっている空き家についての相談にのったり、どうすれば空き家を増やさず減らしていけるかに尽力しています。

実際、空き家の数は全国820万戸（平成25年度：国土交通省発表）となっており、年々その数はうなぎ登りです。

この状況は各自治体から全国的に問題となっており、空家等特別対策措置法が法整備されるところにまでになっています（空家等特別対策措置法については後記参照して下さい）。

空家等対策の推進に関する特別措置法（正式名）とは

いわゆる「空き家法」、正式名称「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が平成２７年５月２６日に施行されています。

たとえば、「相続した実家が空き家になり遠くて管理が出来ないし、お金をかけて直すのはもったいない。家が建っていれば固定資産税が安いままなので、そのままでいいか」などのお考えは危険です。

この法律により雑草が長期間放置されていたり、今にでも朽ち果てそうな空き家や適切な管理が行われていない空き家は、その地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていると考えられます。

無管理の空き家が「特定空き家等」と認定されれば、行政が所有者等へ改善を求める助言や指導、勧告、命令等の措置を行うことが可能となりました。

指導、勧告などに従わないと、行政代執行が行われることもあり、家屋は取り壊され、その請求は所有者のほこ先にきます。

参考条文

（目的）第一条　この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため、空家等に関する施策に関し、国による基本指針の策定、市町村（特別区を含む。第十条第二項を除き、以下同じ。）による空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めることにより、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とする。

そもそも空き家の定義とは

「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します。

具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断するとされます。

「空き家」であるとわかっていても、所有者の同意がなければ、敷地内に立ち入ることは不法な侵入となりできません（刑法130条の住居侵入罪に問われ得る）。

しかし、「空家等対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への「立入り調査」を行う事ができます。

所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳の個人情報を利用できたり、また水道、電気、ガスなど光熱費などの使用状況の情報を請求できるとされ、所有者の個人情報が得やすくなりました。

参考条文

（定義）第二条　この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
２　この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

空家等対策特別措置法によって「行政代執行」がなされる可能性がある

「空家特別措置法」によって、下手をすると空き家の代執行が行われることもあり、請求は所有者のほこ先にきます。

ですので簡単に考えるのは危険です。

皆様（お客様）が空き家対策をするメリットなど

空き家を現況のまま維持するのも、立派な選択肢の1つです。若干心苦しい部分もありますが、無計画に運用するよりは、そのまま維持するのも1つの選択です。現況の維持や小規模修繕なら少額のコストで済みますし、売却した時のように所有権を失う心配もありません。特に「あとになって利用する可能性がある場合」や「将来的な需要増が見込まれる場合」は、安易に運用しない方が良いでしょう。

また。よく不動産会社に不動産土地建物を売却することはありますが、不動産会社に空き家を売却することのメリットは、「現況維持」のデメリットをすべて手放せることです。売却後の固定資産税や維持管理に要するコストもかからなくなりますし、その売却益だけを手にすることが可能になります。

利活用などすることによって利益を得ることができる

たとえば、賃貸アパートを建てて土地を運用したり、大改修リフォームをかけて古民家カフェなど利活用すること、また先々どうするか迷いがあるなどのとき、駐車場経営をするということも利益を得る点では地域性や場所、費用、キャッシュフローを熟考したうえ大きな利益を得ることも可能です。

税金の控除がある

マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。
譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
特別控除：3,000万円（※）

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。